Hiện nay việc giao dịch nhà đất rất sôi động, nhu cầu mua bán bất động sản trên thị trường khá nhiều, tuy nhiên việc tìm được một bất động sản có vị trí đẹp, mức giá đủ tài chính  không phải là việc dễ.

Vì vậy nhiều người đã lựa chọn hình thức mua đất nhà sổ chung nhưng chưa nắm rõ được một vài điểm rủi ro của hình thức này. Để giải đáp thắc mắc Nhà sổ chung là gì? khi mua nhà sổ chung cần lưu ý những điểm gì, hãy đọc bài viết của kenhbatdongsan.org nhé. 

Nhà sổ chung là gì?

Trước khi tìm hiểu những điều cần lưu ý khi bạn giao dịch mua bán nhà sổ chung, bạn cần nắm được khái niệm nhà sổ chung là gì? 

Nhà sổ chung là trường hợp nhà, các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người.

 Theo quy định của pháp luật công nhận quyền sở hữu chung từ 2 người cùng đứng tên trong sổ mà không có bất kỳ mối quan hệ vợ chồng hoặc bố mẹ con cái. 

Nhà sổ chung là gì

Thông thường bạn sẽ gặp hai trường hợp khi mua bán nhà sổ chung đó là:

  • Nhà đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa thực hiện các thủ tục để tách thành những sổ riêng
  • Nhà không đủ điều kiện để tách ra các sổ riêng có thể do nhiều nguyên nhân như diện tích nhỏ, thửa đất đó dính quy hoạch. 

Trong trường hợp này người mua nhà sẽ không làm được sổ riêng mà sẽ là sổ chung với các đồng sở hữu khác.

 Mỗi người sở hữu sẽ có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hũu chung tương ứng tương ứng với quyền sở hữu, sử dụng của mình.

Lợi ích khi mua nhà sổ chung

Khi bạn mua bất động sản ngoài các yếu tố như vị trí lô đất đẹp, mặt tiền thông thoáng, ngõ rộng,… một điều cũng rất quan trọng là giá rẻ, đây chính là ưu điểm lớn nhất của nhà sổ chung.

Nhà sổ chung được nhà nước cho phép thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, sang tên…khi có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu. Đây là giao dịch hoàn toàn hợp pháp nên bạn yên tâm khi thực hiện các thủ tục này nhé

Những rủi ro thường gặp khi mua nhà sổ chung

Sau khi nắm rõ khái niệm nhà sổ chung là gì thấy được trường hợp nhà sổ chung không tách được sổ sẽ tiềm ẩn một vài những rủi ro khi bạn thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.  

Về vấn đề pháp lý

Như đã được biết nhà sổ chung được pháp luật công nhận là loại sổ hồng có giá trị như sổ hồng riêng, Nhưng nếu muốn ký kết hợp đồng mua bán công chứng bạn bắt buộc phải được tất cả chủ sở hữu đồng ý để thực hiện chuyển nhượng.

Vì thế muốn thực hiện thủ tục mua bán nhanh gọn hai bên sẽ chỉ thoả thuận viết tay thay vì ra phòng công chứng thì sẽ ra phòng thừa phát lại lập vi bằng. Mà theo đúng pháp luật việc mua bán nhà đất phải thực hiện chuyển nhượng qua công chứng.

Vấn đề về tách sổ

Nhà sổ chung muốn tách sổ phải đạt đủ điều kiện về diện tích thửa đất nếu quá nhỏ theo quy định của từng khu vực bạn không thể tách sổ, hoặc nếu thửa đất đó nằm trong quy hoạch việc tách sổ là không thể.

Trong vài trường hợp việc tách sổ riêng gặp nhiều khó khăn, thời gian chờ đợi dài ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư.

Dễ xảy ra vấn đề tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Việc có nhiều chủ sở hữu trên một sổ hồng dễ dẫn đến những tranh chấp do không thống nhất được việc hưởng lợi, khai thác những công dụng của nó. 

Nếu ngay từ đầu các chủ sở hữu không thống nhất không được thoả thuận rõ ràng thì việc xảy ra tranh chấp là điều dễ hiểu.

Rủi ro tranh chấp nhà sổ chung

Khó khăn trong việc chuyển nhượng

Các nhà đầu tư khi đầu tư một bất kỳ một bất động sản nào rất quan tâm đến tính thanh khoản của tài sản, xem xét việc mua đi bán lại thực hiện chuyển nhượng có được dễ dàng nhanh chóng không. 

Như bạn cũng đã biết việc chuyển nhượng sẽ lâu hơn do bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu tài sản.

Khó thế chấp vay ngân hàng

Theo lý thuyết nhà sổ chung được phép thế chấp vay ngân hàng, tuy nhiên thực tế rất ít ngân hàng cấp tín dụng cho người vay có sổ chung.

Bởi khi thực hiện thủ tục thế chấp sổ bắt buộc người vay phải có được sự đồng thuận của tất cả các thành viên trên sổ đồng ý thế chấp tài sản ký đầy đủ vào các giấy tờ để thế chấp.

Tuy nhiên đa số các nhà sổ chung có người đứng tên không có quan hệ họ hàng, thân thích, do không đảm bảo được sự ràng buộc về tính pháp lý nên thường ngân hàng sẽ từ chối những hồ sơ vay vốn thế chấp bằng hình thức này.

Dễ bị lừa đảo

Một hình thức lừa đảo phổ biến trong giao dịch mua bán bất động sản là các đối tượng sẽ mua đất có sổ đỏ sau đó chia nhỏ thành các phần để xây dựng thành từng căn rồi rao bán nhà riêng sổ đỏ riêng với giá rẻ.

Đánh vào tâm lý ham rẻ của nhiều người, lo sợ sẽ mất “món hời” nên nhanh chóng xuống tiền đặt cọc, khi người mua đến nơi mới phát hiện là sổ chung. Lúc này người mua sẽ rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, nếu không mua nữa sẽ mất trắng số tiền cọc, nếu tiếp tục mua sẽ đối diện với những rủi ro nêu trên.

Chất lượng nhà không tốt

Chủ đầu tư khi xây dựng các công trình liền kề sổ chung đều tiết kiệm, dùng vật liệu xây dựng rẻ, kết cấu xây dựng không đảm bảo chất lượng.

Vì vậy sau một thời gian ngắn sử dụng nhà nhanh chóng xuống cấp, đó là lý do nhà sổ chung sẽ kén khách hàng mua.

Có nên mua nhà sổ chung không

Đọc đến đây các bạn đã hiểu rõ nhà sổ chung là gì? những ưu điểm và những rủi ro khi mua nó thì chắc chắn một điều là mua nhà sổ chung sẽ không được an toàn.

Tuy nhiên nếu mua nhà sổ chung bạn nên yêu cầu người bán làm thủ tục tách sổ riêng trước sau đó mới giao dịch mua bán tại phòng công chứng.

Trong trường hợp người bán không thể tách sổ và bạn vẫn muốn mua nó thì hãy chắc chắn rằng bạn có văn bản đồng ý cho phép chuyển nhượng mua bán của tất cả các chủ sở hữu còn lại.

Những lưu ý khi mua nhà sổ chung

Những lưu ý cần thiết khi mua nhà sổ chung

Nhiều bạn đọc chỉ cần tìm hiểu được thông tin nhà sổ chung là gì, những ưu và nhược điểm là đã nắm được thông tin kiến thức về nhà sổ chung.

Tuy nhiên nếu bạn tìm hiểu kiến thức để mua hoặc có kế hoạch đầu tư hình thức này hãy đọc kỹ những kinh nghiệm đã được đúc kết và thủ tục mua bán chi tiết sau đây nhé.

Những kinh nghiệm để tránh rủi ro khi mua nhà sổ chung

Nếu bạn đang muốn bán nhà sổ chung bạn cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu.

 Nếu không được sự đồng ý bạn không thể tiến hành công chứng để thực hiện được thủ tục mua bán một cách đúng pháp luật. Vì vậy bạn hãy tham khảo kỹ những kinh nghiệm đã được đúc kết dưới đây.

  • Trước khi chốt cọc một lô đất điều đầu tiên bạn nên dành thời gian tìm hiểu kỹ về khu đất đó có thể tìm hiểu qua hàng xóm, chính quyền địa phương.

Cách tốt nhất để xác định mảnh đất bạn định mua có đang xảy ra tranh chấp hay thuộc quy hoạch không là đến phòng địa chính xã, phường nơi bất động sản toạ lạc.

  • Cần biết chính xác về tình trạng tài sản, diện tích bao nhiêu, tiếp giáp với những bất động sản nào để văn phòng thừa phát lại lập vi bằng.
  • Bạn không nên mua các loại bất động sản liền kề, đất phân loại, đất nèn chung vì nếu dính quy hoạch toàn bộ đất sẽ bị thu hồi và khoản đầu tư của bạn coi như mất trắng.
  • Trường hợp vì một vài lý do bạn không thể thực hiện việc tách sổ hay yêu cầu chuyển nhượng một phần đất để cùng đứng tên trên sổ và lập vi bằng những nội dung đã được thoả thuận.
  • Khi mua bất kỳ một ngôi nhà liền kề nào bạn cũng nên kiểm tra giấy phép xây dựng của dự án đúng không, đối với nhà sổ chung cũng vậy  hãy kiểm tra giấy phép để đánh giá được năng lực chủ đầu tư.
  • Nhờ sự tư vấn từ bạn bè, người thân những người có kinh nghiệm trong giao dịch nhà đất hoặc các cơ quan tư vấn pháp luật về việc cấp sổ với nhà hoàn thiện hay không.
  • Kiểm tra trên sổ chung phần diện tích của nhà bạn được thể hiện như thế nào.

Kinh nghiệm khi mua nhà sổ chung

Nắm rõ thủ tục hợp đồng mua nhà sổ chung

Theo quy định nhà đất sổ hồng sổ đỏ chung thuộc trường hợp tài sản chung hợp nhất của các đồng sở hữu, các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Khi đã biết được những kinh nghiệm tránh việc rủi ro trong giao dịch mua bán bất động sản, việc quan trọng tiếp theo bạn cần nắm chính là thủ tục hồ sơ hợp đồng cần những gì.

Điều kiện mua bán nhà sổ chung

Theo pháp luật quy định việc định đoạt tài sản thuộc tài sản chung cần tuân thủ hai nguyên tắc sau

  • Khi định đoạt tài sản chung bắt buộc phải có sự thoả thuận, đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trường hợp một hoặc một số chủ sở hữu chung không đồng ý bán theo quy định của pháp luật thì các chủ sở hữu còn lại có quyền yêu cầu toà án giải quyết.
  •  Đối với việc mua bán nhà sổ chung các chủ sở hữu chung được ưu tiên mua mua đầu tiên nếu bán bất động sản, sau đó mới đến những người khác.

Điều kiện khi mua nhà sổ chung

Thủ tục chuyển nhượng mua bán nhà sổ chung

Xác lập hợp đồng chuyển nhượng: Việc đầu tiên cần làm khi giao dịch chính là lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Để đảm bảo tính pháp lý  hợp đồng cần phải lập thành văn bản tại phòng công chứng có đầy đủ chữ ký của bên mua và toàn bộ các đồng sở hữu chung.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Việc tiếp theo khi bạn thực hiện giao dịch là nộp lệ phí. Bên bán cần nộp 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng, bên mua phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ. Hồ sơ kê khai cần chuẩn bị:

  • 01 tờ khai lệ phí trước bạ đã được bên mua ký đầy đủ
  • 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân bên bán ký đầy đủ
  • 01 bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng 
  • 01 bản sao y công chứng chứng minh thư và sổ hộ khẩu của hai bên
  • 01 bản sao y công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trong vòng 10 ngày từ khi có thông báo nộp thuế, hai bên mua bán cần thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thủ tục kê khai hồ sơ sang tên bao gồm:

  • 01 bản chính hợp đồng chuyển nhượng công chứng
  • 01 bản sao y công chứng chứng minh thư và sổ hộ khẩu của bên mua
  • Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
  • Đơn đề nghị đăng ký biến động
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
  • Văn bản đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung còn lại
  • Lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định.

Sau khi thực hiện các thủ tục trên cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và làm  thủ tục cấp sổ mới, cơ quan sẽ đưa giấy hẹn đến đúng ngày bạn mang giấy hẹn đến lấy sổ.

Cẩn trọng trong từng khâu làm thủ tục

Vì nhà sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro nên các bước thực hiện việc giao dịch mua bán bạn cần phải cẩn thận 

  • Bước giao kết hợp đồng: Khi bắt đầu giao dịch người mua cần kiểm tra xem người bán có đủ điều kiện trong việc chấp thuận quan trọng chưa. Thường thì người bán luôn muốn thủ tục bán tài sản được nhanh chóng nên hay bỏ qua những quy định pháp luật, do đó người mua có khả năng rơi vào tranh chấp không nên có.
  • Bước kiểm tra tài sản: Bạn phải kiểm tra xem tài sản có bị tranh chấp, nằm trong quy hoạch hay không, các thông số về diện tích, người đồng sở hữu.
  • Hoàn tất các thủ tục giao dịch: Hai bên cần đến văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng về việc biên nhận tiền, bàn giao nhà cùng các thông số về tài sản, ghi nhận lại các sự kiện hành vi khi giao dịch.
  • Quá trình sở hữu tài sản: Nếu bạn muốn chuyển nhượng cho một bên khác, người bán cần phải đáp ứng các điều kiện ưu tiên, thông báo. Việc này sẽ khó khăn khi các đồng sở hữu ở cách xa nhau.

Kết luận 

Trên đây là khái niệm nhà sổ chung là gì, những ưu điểm, rủi ro những lưu ý cần thiết khi bạn giao dịch mua bán. Đối với nhiều người có tài chính eo hẹp thì nhà sổ chung là một lựa chọn không tồi, tuy nhiên hãy đọc kỹ bài viết này để tránh được những rủi ro đáng tiếc khi mua bán nhé.

Bài viết tham khảoThị trường bất động sản là gì?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}